Kira Sözleşmesinin Feshi
Kira sözleşmesinin feshi, Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunmasına yönelik özel hükümler bulunmaktadır. Kira ilişkisinin sona erdirilmesi, hem kiracı hem de kiraya veren için önemli hukuki sonuçlar doğurur.
Kiracının Sözleşmeyi Feshi
Kiracı, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde yasal fesih dönemlerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Konut kiralarında fesih bildirimi en az 15 gün önceden yapılmalıdır ve bu bildirim noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla gönderilmelidir.
Kiracının fesih hakları:- Belirsiz süreli sözleşmelerde her zaman fesih hakkı
- Belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda yenilememezlik bildirimi
- Haklı nedenle derhal fesih
Kiracının Haklı Nedenle Derhal Fesih Edebileceği Durumlar
Kiraya Verenin Tahliye Davası Açabileceği Haller
Kiraya veren aşağıdaki durumlarda tahliye davası açabilir:
1. 10 Yıllık Süre Sonunda Fesih
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, ilk sözleşme tarihinden itibaren 10 yıl geçtikten sonra kiraya veren herhangi bir gerekçe göstermeden tahliye davası açabilir. Bu süre, sözleşmenin yenilenmeleri de dahil olmak üzere kesintisiz kira ilişkisini kapsar.
2. Kendisi veya Yakınlarının Konut İhtiyacı
Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için konut ihtiyacını kanıtlayarak tahliye davası açabilir. Ancak bu tahliye nedeninin gerçek ve ciddi olması gerekir.
Dikkat: Kiraya veren, tahliye kararından sonra makul süre içinde (genellikle 6 ay) taşınmaza fiilen taşınmalıdır. Aksi takdirde kiracı tazminat talep edebilir.3. Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım
Taşınmazın yıkılıp yeniden inşa edilmesi veya kapsamlı tadilat yapılması gerekiyorsa, kiraya veren bu nedenle tahliye davası açabilir. İmar izni ve teknik raporlarla bu durumun kanıtlanması gerekir.
4. Kira Bedelinin Ödenmemesi
Kiracının kira bedelini arka arkaya en az iki dönem veya iki kira dönemini aşan süre ile ödemede gecikmesi halinde kiraya veren tahliye davası açabilir.
Önemli: Tahliye davası açılmadan önce kiracıya en az 30 gün süre tanıyan yazılı ihtarname gönderilmelidir.5. Sözleşmeye Aykırı Davranışlar
- Kiralananı izinsiz üçüncü kişilere devretme
- Kiralananın kullanım amacını değiştirme
- Komşulara zarar verici davranışlar
- Taşınmaza izinsiz yapısal müdahale
Tahliye Davası Süreci
Tahliye davası, belirli aşamalardan oluşan hukuki bir süreçtir:
Adım 1: Ön Hazırlık ve Delil Toplama
- Kira sözleşmesinin ve eklerinin temini
- Kira ödemelerini gösteren belgeler
- İhtar veya ihtarnamelerin kopyaları
- Fotoğraf ve video kayıtları (gerekiyorsa)
- Tanık beyanları
Adım 2: İhtarname Gönderimi
Tahliye nedenine göre kiracıya noter aracılığıyla ihtarname gönderilir:
- Kira borcunda: 30 gün içinde ödeme talebi
- Sözleşme ihlalinde: İhlalin giderilmesi için süre tanınması
- Fesih bildiriminde: Tahliye tarihi belirtilmesi
Adım 3: Dava Açılması
İhtara uyulmazsa veya doğrudan tahliye nedeni varsa, yetkili sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
Gerekli belgeler:- Dava dilekçesi
- Kira sözleşmesi aslı veya onaylı örneği
- İhtarname ve tebliğ belgesi
- Tapu kayıt örneği
- Delil niteliğindeki tüm belgeler
Adım 4: Yargılama Süreci
- İlk duruşma: Genellikle 2-3 ay içinde
- Delil incelemesi: Belgelerin sunulması, tanık dinlenmesi
- Bilirkişi incelemesi: Gerekli hallerde (teknik konularda)
- Karar: Ortalama 6-12 ay içinde
Adım 5: Kararın Kesinleşmesi ve İcrası
- Tahliye kararı kesinleşince kiracıya 15 gün içinde tahliye için süre verilir
- Bu süre içinde tahliye olunmazsa icra takibi başlatılır
- İcra emrine rağmen tahliye olunmazsa zor kullanılarak tahliye yapılır
Kiracının Hakları
Kiracı, haksız tahliye taleplerine karşı korunma hakkına sahiptir. Sözleşmeye uygun davranan kiracı, keyfi tahliye taleplerine karşı hukuki yollara başvurabilir.
Kiracının korunması:- Kira bedelinin belirlenmesi davası hakkı
- Haksız tahliyeye karşı itiraz
- Tazminat talep hakkı
10 Yıllık Süre Kuralı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya veren, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 10 yıl geçtikten sonra, herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.
Dikkat: Bu hak, her kiralama ilişkisinin 10. yılının dolmasından sonra kullanılabilir. Süre, ilk sözleşme tarihinden başlar ve sözleşme yenilemeleri ile kesintiye uğramaz.
Kira Artışı ve Tahliye İlişkisi
Kiracının kira artışını kabul etmemesi, tek başına tahliye nedeni değildir. Ancak:
- Kiraya veren, mahkemeye başvurarak kira tespiti davası açabilir
- Mahkeme, emsal kira bedellerini değerlendirerek yeni kira bedelini belirler
- Kiracı, belirlenen kira bedelini ödemezse tahliye davası açılabilir
Sıkça Sorulan Sorular
Sözleşmem bittikten sonra kalmaya devam ediyorum, ne olur?
Sözleşme süresi bittiğinde taşınmazsanız, kira ilişkisi belirsiz süreli olarak devam eder. Kiraya veren, yasal fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.
Depozito iadesi ne zaman yapılır?
Depozito (güvence bedeli), taşınmazın hasarsız olarak tesliminden sonra makul süre içinde (genellikle 1 ay) iade edilmelidir. Hasar varsa, hasar bedeli düşülerek kalan kısım iade edilir.
Tahliye davası açıldı, ne kadar süre kalabilirim?
Dava süreci ortalama 6-12 ay sürer. Karar kesinleştikten sonra size 15 gün süre verilir. Bu süre içinde tahliye olmazsanız icra yoluyla tahliye edilirsiniz.
Kiraya veren aniden kirayı çok artırdı, kabul etmek zorunda mıyım?
Hayır. Kira artış oranı TÜFE oranını aşamaz (sözleşmede farklı bir oran belirtilmedikçe). Fahiş artışa itiraz edebilir, mahkemeden kira tespiti talep edebilirsiniz.
Ev sahibi beni tehdit ediyor, ne yapmalıyım?
Kanunsuz tahliye girişimi suçtur. Derhal:
- Emniyet müdürlüğüne şikayette bulunun
- Avukat desteği alın
- Tehditleri belgelendirin (kayıt, mesaj, tanık)
Kiraya Verenler İçin Önemli Uyarılar
- Kiracıyı kendi başınıza tahliye etmeye çalışmayın (kapı kilidini değiştirme, eşyaları dışarı atma vb.)
- Bu tür eylemler suç teşkil eder ve tazminat sorumluluğu doğurur
- Her zaman yasal yollardan hareket edin
Kiracılar İçin Önemli Uyarılar
- Tüm kira ödemelerinizi belgeleyebilir şekilde yapın (banka havalesi, dekont)
- Sözleşmeyi ve eklerini saklayın
- Taşınmazın teslim alınış ve teslim durumunu fotoğraflayın
- Kiraya verenle yazışmaları yazılı yapın
Sonuç
Kira ilişkilerinde hem kiracı hem de kiraya veren açısından önemli haklar ve yükümlülükler bulunmaktadır. Uyuşmazlık durumunda profesyonel hukuki destek almak, hem sürecin hızlanmasını hem de haklarınızın tam olarak korunmasını sağlar. Özellikle tahliye davaları gibi karmaşık hukuki süreçlerde deneyimli bir gayrimenkul hukuku avukatından destek almanız büyük önem taşır.
Bu konuda hukuki danışmanlığa mı ihtiyacınız var?
Uzman avukatımızla görüşmek için randevu talebinde bulunabilirsiniz.